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                                          黃石市房地産網絡司法拍賣成交分析
                                          來源:本站 發布時間:2018/2/7 9:13:55 浏覽量:

                                          2016年8月最高人民法院出台了《人民法院網絡司法拍賣若幹問題的規定》,該規定要求人民法院依法通過互聯網拍賣平台,以網絡電子競價方式公開處置財産,自2017年1月1日起施行。

                                          通過統計發現,黃石市房地産網絡司法拍賣于2015年2月進駐淘寶網及京東網司法拍賣專區,並于2017年開始大力推行。房地産在全部拍品中數量最多且價值最高,該類資産的網拍情況對案件能否高效、高質執結具有重要的影響。因此,統計分析好房地産類資産的網拍情況,就顯得十分必要。

                                           

                                                 我公司對坐落于黃石市範圍內(包括大冶市、陽新縣)網絡司法拍品進行了統計分析,涵蓋了淘寶網司法拍賣專區、京東網司法拍賣專區兩個網站,包括了住宅、商業、工業廠房、車庫等類型,成交額共計4404.06萬元。共進行網絡拍賣196件,其中淘寶網司法拍賣專區拍賣177件,占比90.31%;京東網司法拍賣專區拍賣19件,占比9.69%。

                                           

                                          黃石市房地産網絡司法拍賣成交一覽表

                                           

                                                 從2015年2月開始,黃石市房地産網絡司法拍賣共196件,成交46件,整體成交率僅爲23.47%。從拍賣網站來看,淘寶網司法拍賣專區共拍賣177件,成交42件,成交率爲23.73%;京東網司法拍賣專區共拍賣19件,成交4件,成交率爲21.05%,淘寶網司法拍賣專區成交率高于京東網司法拍賣專區成交率。

                                           

                                           黃石市房地産網絡司法拍賣成交溢價情況表

                                                                                                            注:溢價率=(成交價-起始價)/起始價

                                           

                                                 由上表可以看出,黃石市房地産網絡司法拍品共成交46件:第一拍成交37件,第二拍成交6件,第三拍成交3件;其中第二拍拍品共109件,僅成交6件,成交率僅爲5.5%,也因此影響了第三拍的拍品數量,實施了第三次拍賣的拍品僅7件。由于第二次拍品的成交率低,且成交的均爲住宅房地産,其成交溢價率最高,爲26.14%,第三次拍品的成交溢價率很低,僅有1.75%的溢價。

                                           

                                          黃石網拍成交率、折扣率與溢價率分析圖

                                           

                                          通過黃石市房地産網絡司法拍賣數據來看,參與了第二次拍賣的拍品數量較大,其折扣率也最高,但成交率最低;參與了第三次拍賣的拍品數量很少,其溢價率最低。可見,通過再次降低起拍價,並不能提高居民的購買欲望。


                                           

                                          黃石各區域拍品數量占比圖

                                           

                                                 從拍品産權地所在的區域來看,黃石城區(西塞山區、黃石港區、下陸區)共有拍品94件,占整個拍品數量的47.96%;大冶市共有拍品80件,占整個黃石市網拍市場的40.82%,比黃石城區拍品數量占比僅少了7.14個百分點。由此可見,黃石城區通過網拍進行資産變現的情況一般。

                                           

                                          黃石市各區域拍品成交情況表

                                           

                                                    黃石城區涉及房地産網絡司法拍賣的城區有西塞山區、黃石港區和下陸區,共有拍品94件,成交31件,成交率爲32.98%,其成交率高于大冶市和陽新縣。從黃石城區各區成交情況來看,西塞山區拍品14件,成交9件,成交率爲64.29%,成交率最高,其次是黃石港區,拍品29件,成交15件,成交率51.72%,成交率最低的爲下陸區,成交率爲13.73%,不及大冶市的成交率16.25%。

                                           

                                           

                                          黃石市各類型拍品數量成交情況表

                                           

                                                 黃石市2015年至2017年,房地産網絡司法拍賣共有196件拍品,其中住宅用房成交數據和成交率最高,其次爲商業用房,而工業用房拍品共計5件,無一件成交。可見,對于價值量高、建築規模較大、通用性不強的房地産,其變現率遠遠低于住宅用房。

                                           

                                           

                                          1、實際成交率偏低。在196件房地産拍品中,成交拍品共46件,實際成交率僅爲23.47%,成交效果並不理想,與目前黃石樓市的火熱形成了強烈反差。其中43件商業房地産僅拍賣成交6件,5件工業房地産無一成交。

                                          2、進行了第二次、第三次拍賣的案件成交率不高。共成交46件,其中一次拍賣37件,二次拍賣6件,三次拍賣3件。可見,80%以上的拍品均爲一次拍賣成交,當一次拍賣流拍後降價幅度並未引起競拍人的較大興趣,導致二次、三次拍賣成交率較低。

                                          3、平均溢價率不高。司法網絡拍賣成交總價與其起拍價相比,平均溢價率僅爲15.66%;若成交價與評估價相比,成交價比評估價低了8.67個百分點。可見網拍房地産整體溢價率普遍偏低,未能更好地實現其市場價值。

                                           

                                           

                                          1、拍品的推介力度不夠。傳統的法院委托拍賣機構進行拍賣中,拍賣機構除刊登美达彩票首页外,爲了促進成交,均會積極主動地接受咨詢,挖掘競買人。而目前司法網拍,法院除要完成網拍程序性事項外,還要面對案件壓力,無法主動咨詢看樣。因此,與有形市場相比,淘寶網拍缺乏有形市場及專業團隊在線下的有力支持,更多的是借助廣泛的宣傳和高關注度被動地進行拍賣。在面對複雜、大額房地産時,不能進行專項策劃、主動挖掘潛在投資人,對于拍品的推介力度尚顯不足。直接導致報名人數有限、競價次數不高。

                                          2、司法網拍中未能引入貸款機制導致買受人有限。由于成交後要求買受人一次性將全款付清,特別是部分商業及工業房地産存在面積較大的情況,使得不少資金有限或周轉不開的有意競買者無法參與司法網拍,這既影響了債權人權益的實現,也使得被執行人資産受損。

                                          3、拍品自身存在瑕疵。調研發現,流拍房地産有的交通不便利,或周邊配套設施差;有的地處經濟欠佳地區,區位優勢不明顯;有的已經長期出租,難以立即居住等。在執行環節,執行部門也無法徑行裁定予以確認。

                                           

                                           

                                           

                                           

                                          湖北九洲評估—事業發展中心

                                                                                                                                                                                  二〇一八年一月

                                           

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