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    綜合用地價格如何合理確定
    來源:本站 發布時間:2015/8/12 18:12:46 浏覽量:
      如何運用基准地價系數修正法評估綜合用地一直是專家和業內人士探討的問題,本文以商住綜合用地爲例,並將綜合用地分爲平面綜合用地和垂直綜合用地兩種情況,說明如何運用基准地價系數修正法評估綜合用地。

    平面綜合用地的地價評估


      對于平面上由不同用途的土地組成的綜合用地,可根據宗地內部的土地利用類型對宗地進行功能分區(商業、工業、住宅等),利用基准地價系數修正法分別評估各功能區地價,將各區地價相加即得到宗地總地價。

    垂直綜合用地的地價評估


      垂直綜合用地主要以綜合樓的形式出現,運用基准地價系數修正法評估綜合用地的關鍵在于評估綜合樓的地價,城市中較典型的有商住綜合樓、商業 辦公綜合樓等。例如,某商住綜合樓1-3層爲商業用途,建築面積3000平方米,4-10層爲住宅用途,建築面積爲7000平方米。區域基准地價爲商業每 平方米4000元,住宅每平方米1000元。商業用地容積率爲 3時,修正系數爲2;住宅用地容積率爲7時,修正系數爲4,容積率爲3時,修正系數爲 2.3。

    先計算綜合樓的商業用地地價及該綜合樓全部爲住宅時的住宅用地地價,再計算該綜合樓 1-3層爲住宅時的住宅用地地價。


      商業用地地價(1-3層)=4000×2=8000 (元/平方米)


      住宅用地地價(1-10層)=1000×4=4000 (元/平方米)


      住宅用地地價(1-3層)=1000×2.3=2300(元/平方米)


      該綜合用地地價=8000+4000-2300=9700(元/平方米)(這裏只考慮容積率修正,其他因素修正忽略不計。)
    運用基准地價系數修正法評估綜合用地,主要的分歧在于綜合樓用地的評估,在實際操作過程中需要評估人員根據當地的實際情況具體分析,並結合其他地價評估方法來獲得綜合用地的客觀合理價格。
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