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國有土地上房屋征收中涉及機器設備、物資等相關費用評估的問題及建議
來源:本站 發布時間:2015/8/12 18:16:47 浏覽量:

在國有土地上房屋征收中對非居住房屋涉及機器設備、物資相關費用的評估,是一項不可缺少,經常遇到的重要的內容。自國家、上海市規章、規範將國有土地上房 屋征收涉及機器設備、物資等搬遷和安裝費用評估列入房地産估價範圍以來,一些專家與房地産估價行業的專業人士對如何進行評估進行了較好的研究,在此基礎 上,結合評估實踐中遇到的問題,談一點不成熟的看法及意見,供大家參考、研究。


一、遇到需進一步研究的問題


1.不同的土地所有權,機器設備、物資等相關費用評估適用的法規規範不同

  住 房和城鄉建設部頒發的《國有土地上房屋征收評估辦法》、上海市住房保障和房屋管理局頒發的《上海市國有土地上房屋征收評估管理規定》、《上海市國有土地上 房屋征收評估技術規,既明確了在國有土地上房屋征收涉及的機器設備、物資相關費用評估的受托方,又明確了具體的評估方法和要求。但是,集體所有土地上的房 屋征收中涉及的機器設備、物資相關費用的評估,上海市規劃和國土資源管理局頒發的《上海市集體所有土地房屋征收評估管理規定》、《上海市集體所有土地房屋 征收評估技術規範》規定,機器設備等專業技術工作,估價機構可委托有資格從事該類業務的機構相助評估。在《上海市集體所有土地房屋征收評估管理規定》中還 明確,從事集體所有土地房屋征收評估的估價機構必須具有土地、房地産估價雙資質。


2.在某一特定情況下,如何界定機器設備的可恢複使用與無法恢複使用
  關 于機器設備的可恢複使用與無法恢複使用在技術規範中作了明確的闡述。但是,在實踐中,往往出現其他的情況。如被征收人由于房屋征收的原因,企業就此關停, 其可恢複使用的機器設備無法繼續使用;企業借此機會重新進行機器設備的全面改造,原有機器設備不再適用;企業轉産、改行原有機器設備也不適用等,征收部門 在與被征收人協商一致的情況下,估價機構是否可以將其可恢複使用的機器設備,按無法恢複使用機器設備方式評估。旅館、餐飲,辦公家具、相關貨物等也有類似 情況。對于此類情況應是在征收人與被征收人協商一致的情況下,與估價機構協商。對此應當有個明確的說法。



3.可恢複使用的機器設備、物資搬遷費用評估中可能出現的情況
  《上海市國有土地上房屋征收評估技術規範》中明確了可恢複使用機器設備與物資搬遷費用的評估內容及方法。但是,在不同情況下,會出現一些具體的問題,還需進一步細化:


一 是,運雜費的計算,最大的問題是運輸距離計算,如果僅按市內計算,應該是按實際可運輸目的地距離計算,或者按照合理距離計算。但是,如果是市外,或者是更 遠的地方,就應按照實際距離測算,而且還不能僅考慮陸路摩托運輸,還要考慮水路、鐵路、航空運輸的費用支出,並留出余量。


二是,如果被征收企業不是一下將機器設備、物資搬遷至新的廠址,而是需要臨時過渡,其搬遷費用應該怎麽算?運雜費、拆卸費、安裝調試費是否需要二次計算;另外,臨時過渡的停放與保管費用是否要另計算。


三 是,國有土地上房屋征收涉及的非居住房屋有大有小,特別是工廠有的大型企業其機器設備極爲複雜,可恢複使用的機器設備相關費用的評估,按照《上海市國有土 地上房屋征收評估技術規範》中明確的方法比較科學。有一種說法,在運雜費的測算方法中,以機器設備的實際重量、體積、精密程度、運輸條件,經過市場調查確 定運雜費爲主。這種觀點對一般性工廠的機器設備搬遷費用測算是可行的,但是,對大型工廠,機器設備比較複雜,是有一定問題的。因爲各種機器設備,在購買時 的費用結算,也是按照機器設備的價值乘以費率計算的。這些費率的研究確定是在實踐中摸索出來的,是可以采信的。


四是,機器設備的備件應同機器設備本身一同計算相關費用。


五 是,對可恢複使用的機器設備基礎費的測算問題,被征收人往往會提出,因房屋征收造成搬遷,機器設備的搬遷應按在新廠址正常運轉的目標,測算相關費用。《上 海市國有土地上房屋征收評估技術規範》中明確,評估可恢複使用機器設備的基礎工程費,可以不考慮成新率。這一規定是考慮到被征收人的訴求。但被征收人只能 在原有的規模實物量基礎上獲得相應補償,不能把新建實物量超出部分也轉嫁到此補償費中。


六是,對大型企業的衆多、比較複雜、搬遷要求較高的機器設備,在評估相關費用時,是否應考慮增加保險費、資本成本費、不可預見費、管理費等費用。


4.無法恢複使用機器設備相關費用評估中可能出現的情況


一 是,由于市場查詢的出處不同,可能導致評估的結果差異較大。在運用市場法或者成本法過程中,都需要向市場詢價,目前,詢價的途徑較多,可以從(機電産品報 價手冊》、《全國資産評估價格信、《中國機電設備評估價格信息》中查詢,或從相關網站查詢,也可以從舊機器設備交易市場詢價,向生産廠家了解類似機器設備 的報價或已銷售的價格,向類似企業了解類似機器設備的購入價格,向同行評估機構了解評估類似機器設備的價格等。這些價格案例情況各異,要進行認真的修正。 但是由于信息不對稱、獲取的資料不完整等因素影響,評出的結果會産生差異。


二是,在運用成本法中三個貶值因素考慮的不均衡。往往考慮實體性貶值較多,功能性貶值、經濟性貶值考慮較少,或者基本沒有考慮。形成此情況的原因是多方面的,這對較大型的、精密的機器設備價值評估是不完整的。


三是,單台機器設備價格的簡單加和並不等于機組(成套、生産線)機器設備的價格。但在此方面的評估注意的不夠充 分,或者是適用方法不對。對此類機器設備的評估是用成本法還是用收益法,尚需很好研究。一般來說,運用收益法比較合適,主要是通過求生産産品的經營收益進 行測算。否則,統一運用成本法,很可能形成單台機器設備價格的簡單加和的情況。



四是,對二手機器設備價值的評估。一般來說,二手機器設備在中小企業較多,是完全按照一手購入的方式進行評估, 還是考慮二手機器設備的市場行情統一權衡定價,需要進一步研究。有一種說法,認爲二手市場的價格不建議使用,其實在某種情況下是可以使用的,不能不分情況 的加以否定。從目前情況看,二手機器設備市場不僅活躍,而且在某一領域中占有量還是比較大的。從實際情況看,對于從不同渠道購入的二手機器設備的評估,參 考二手市場成交或者報價是有一定好處的。


5.估價報告的撰寫格式與內容不盡統一,使委托方、被征收人感到缺乏專業性《上海市國有土地上房屋征收技 術規範》對機器設備、物資等搬遷和安裝費用評估報告內容只明確了一定的原則。在實際運用中,據了解一些估價機構往往采用一張或者多張表格表示,這種方式不 僅讓當事人感到較爲簡單,以後,發生評估結果的鑒定,可能也比較麻煩。是否可以研究更爲完善的報告格式和內容。另外,在對成排的小作坊式的企業,其産品與 機器設備相差不多,是否擬制整體的報告後,在以分戶報告的形式發給各被征收人。



二、幾點建議

以上提出的問題是在實踐中遇到的實實在在的情況,由于事出的範圍、時間、情況具有一定的局限性,請各位專家原諒、理解。就以上所遇的問題,結合對規章、規範的理解,特提出以下建議:


(1) 專題研究在實踐中反映出的問題,出台相關解決的辦法和意見。在此次專題研討中,與會同行根據各自評估實踐的情況,提出了非常值得深思的問題和意見。爲了更 好地指導下步評估工作高質量的開展,相關部門與行業協會認真把握此次難得的機遇,全面整理、分類研究會提出的問題與意見,組織專家系統研究正確完善地處理 方法或意見,以課題研究或學術情況通報的形式,必要時也可編擬落實細則,發向全行業,實實在在地統一大家的認識,以利評估行爲的一致性。


(2)加 強協調與溝通,在同類問題上技術要求盡可能一致。房地産估價與土地估價在房屋征收評估中應當基本形成一致。特別是對機器設備、物資的評估,無論是哪種土地 所有權形式,在技術要求上應沒有太大的區別。建議兩個行業協會先進行溝通,促成行政管理部門的認可,以達成一致。


(3)尊重房屋征收人與被征收人 形成一致的意見,妥善地解決特殊情況。對于可恢複使用的機器設備和物資,在房屋征收人、被征收人協商一致,並有書面方案的情況下,是否可以按照其要求以不 可恢複使用的機器設備類別進行評估,這需要相關部門具體研究,進一步明確。如果可以照此方案實施,作爲估價機構處理好各方面關系。


(4)相關技術問題需進一步研究,擬制出解決辦法。在以上的問題中,同時也夾帶提出了一些處理的意見。在此不再重複。關鍵是研究會後是否能將大家提出的問題,進行進一步整理研究,形成可行的、被行業認同的意見。這是大家期待的。

作者:
李建中(上海房地産估價師事務所有限公司)
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